Theo chuyên gia, thị trường có thể sôi động ở mọi phân khúc nhưng không bùng phát cực đoan trong giai đoạn 2025-2030 là kịch bản có nhiều khả năng nhất.
Đóng góp ý kiến tham luận tại Hội thảo “Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư”, PGS. TS. Trần Kim Chung – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã đưa ra các dự báo về kịch bản của thị trường BĐS trong giai đoạn 2025-2030.
Theo ông Chung, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua 4+1 chu kỳ và hiện đang ở chu kỳ thứ 4.
Trong đó, thị trường BĐS từ năm 1986 đến nay đã trải qua nhiều diễn biến thăng trầm, mỗi chu kỳ đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện của Luật Đất đai.
Đơn cử như Luật Đất đai năm 1987 đã đặt nền móng cho thị trường bất động sản, khi đó giao dịch nhà đất chủ yếu diễn ra một cách tự phát và không chính thức.
Đến Luật Đất đai năm 1993, khái niệm đất đai có giá trị bắt đầu được nhấn mạnh, đánh dấu sự hình thành sơ khai của thị trường bất động sản, chủ yếu gắn với các chủ thể sở hữu đất.
Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định quyền sử dụng đất như một hàng hóa đặc biệt, tạo điều kiện cho sự phát triển các khu chung cư cao tầng. Giai đoạn này chứng kiến các công ty xây dựng chuyển mình thành doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn, đánh dấu thời kỳ tập trung hóa thị trường.
PGS. TS. Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương.
Sau 10 năm, Luật Đất đai 2013 ra đời cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã thúc đẩy sự phát triển thị trường giai đoạn 2014-2023, với nhiều thành tựu đáng kể. Giai đoạn này còn chứng kiến sự tham gia mạnh mẽ của ngân hàng và hệ thống tín dụng vào thị trường bất động sản, tạo nên “giai đoạn tiền tệ hóa” của thị trường.
Gần đây nhất, thị trường bất động sản đã chứng kiến việc sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2024, mở ra một chu kỳ mới cho thị trường.
Nhìn lại các chu kỳ phát triển, giai đoạn 2013-2014 đã đánh dấu sự phục hồi của thị trường sau khủng hoảng 2011-2013 nhờ sự hỗ trợ của Nghị quyết 02/NQ-CP.
Năm 2014, thị trường có nhiều dấu hiệu tích cực nhưng lại chậm lại do các yếu tố bên ngoài ngành bất động sản.
Giai đoạn 2015-2018, thị trường phát triển mạnh với sự bùng nổ các loại hình condotel và officetel, đặc biệt tại các khu vực du lịch. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý của condotel và officetel hiện vẫn còn bỏ ngỏ.
Giai đoạn 2018-2022, thị trường trở nên trầm lắng và có sự chuyển hướng. Từ cuối 2018 đến đầu 2022, thị trường condotel trầm lắng trong khi trái phiếu bất động sản và phân khúc cao cấp lại thăng hoa. Các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn cho các dự án lớn, cao cấp, nhờ đó thị trường bất động sản không những không suy giảm mà còn tăng trưởng.
Từ năm 2022 đến cuối 2023, thị trường bất động sản suy giảm mạnh do nhiều yếu tố như khó khăn về tín dụng, đầu tư công, và sự suy giảm luồng tiền từ chứng khoán. Xuất nhập khẩu giảm dẫn đến nhu cầu thuê nhà ở cho lao động khu công nghiệp cũng giảm.
Năm 2024, thị trường bất động sản có nhiều thay đổi rõ rệt. Thị trường căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng giá mạnh: Nếu trước đây, giá chung cư trung cấp dao động từ 35-40 triệu đồng/m2, thì năm 2024, mức giá tăng lên 65-70 triệu đồng/m2, đặc biệt tại Hà Nội.
Giá đất nền tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội cũng tăng mạnh, như huyện Hoài Đức tăng 81%, Đông Anh tăng 53%, và Thanh Oai tăng tới 90% so với đầu năm ngoái.
Phân khúc condotel có dấu hiệu bão hòa, với nguồn cung tăng nhưng tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 1% trong quý I/2024, mức thấp nhất trong 5 năm qua.
Bất động sản công nghiệp tiếp tục phát triển tích cực, đây vẫn là phân khúc đứng thứ hai về thu hút vốn FDI.
Dự báo cho giai đoạn 2025-2030, ông Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra ba kịch bản có thể xảy ra. Trong kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động ở mọi phân khúc mà không có biến động cực đoan, được đánh giá là kịch bản có nhiều khả năng nhất.
Kịch bản không thuận lợi là thị trường phân mảng và một số phân khúc trầm lắng, ít có khả năng xảy ra.
Cuối cùng, với kịch bản tích cực, thị trường bất động sản có thể bùng nổ và phát triển mạnh ở tất cả các phân khúc, nhưng khả năng này không cao.