Bảng giá đất điều chỉnh không còn “tăng sốc” như dự thảo hồi tháng 7 nhưng vẫn sẽ làm thay đổi giá bất động sản, đặc biệt khu vực vùng ven TP HCM, theo chuyên gia.
UBND TP HCM vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm 2025. Theo đó, mức giá thấp nhất là 2,3 triệu đồng mỗi m 2 thuộc khu dân cư Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ), cao nhất là 687,2 triệu đồng ở các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1).
So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá giảm bình quân 20-25% và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Tìm hiểu từ VnExpress cũng cho thấy, giá đất trong bảng điều chỉnh này đang thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường từ 25-50%.
Đánh giá về bảng giá đất điều chỉnh vừa được thông qua này, TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cho rằng “không có quá nhiều thay đổi” so với dự thảo hồi tháng 7. Theo ông, khung giá vẫn tăng cao so với Quyết định 02/2020, vì vậy mức giảm 20-25% không đủ để tạo ra tác động mạnh.
Đặc biệt tỷ lệ giảm giữa các địa phương vùng ven không đồng đều và vẫn khá cao so với giá hiện hành. Cụ thể, giá đất điều chỉnh mới nhất của TP Thủ Đức cao hơn giá cũ 1,5-11 lần; huyện Củ Chi cao hơn 3-11 lần; Bình Chánh; Cần Giờ, Nhà Bè; Hóc Môn cao hơn từ 2-11 lần…
Theo đó, ông cho rằng bảng giá này sẽ tác động đến những người muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhất là các huyện ngoại thành. Họ sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ… cao hơn nhiều. Ví dụ như nền đất 100 m2 trên đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh) theo bảng giá mới sẽ có tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng 2,4 lần; tức trước đây khoảng 2,1 tỷ đồng, giờ lên hơn 5 tỷ đồng.
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, cho rằng với những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm, tầm ảnh hưởng không đáng kể, nhưng các khu vực vùng ven, mức tăng này sẽ là vấn đề lớn với người dân có thu nhập thấp, chưa kịp thực hiện chuyển đổi mục đích đất.
Theo ông Kiên, giá đất nông nghiệp thấp hơn thị trường, chi phí chuyển đổi sang đất ở lại cao (gần bằng 40-80% giá thị trường). Người sở hữu đất nông nghiệp sẽ không có lợi trong trường hợp đền bù giải tỏa, thuế phí chuyển đổi cao nên không khác gì chủ đất tự mình mua lại một nửa miếng đất của mình.
Hiện TP HCM có 110.090 ha đất nông nghiệp ở 9 địa phương sẽ chịu tác động khi bảng giá đất điều chỉnh áp dụng. Cụ thể, quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624,1 ha). Ngoài ra, huyện Củ Chi có 31.127,7 ha đất nông nghiệp, Hóc Môn hơn 5.235 ha), Bình Chánh là 16.555 ha, Cần Giờ và TP Thủ Đức lần lượt hơn 46.975 và 4.558 ha.
“Những quan ngại trước đó về việc chi phí chuyển đổi, chuyển nhượng đất… vẫn sẽ diễn ra như dự đoán”, TS Nghĩa nói.
Ở khía cạnh này, bản thân Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cũng thừa nhận việc điều chỉnh bảng giá đất có thể tác động đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của một số người dân trên địa bàn.
Theo đó, với người dân có đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển đổi được lên đất ở do vướng các quy hoạch hoặc các yếu tố khách quan, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố, cho biết hiện tại Chính phủ đang xây dựng nghị định về miễn, giảm tiền thuê đất, sử dụng đất. Khi góp ý, thành phố sẽ đưa nội dung trên vào để người dân thuộc trường hợp này không bị tác động nhiều, đảm bảo quyền lợi chính đáng của họ.
Bất động sản tại huyện Cần Giờ , TPHCM
Dưới góc độ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cũng nhìn nhận mức giá mới giảm sốc hơn so với dự thảo hồi tháng 7. Nhiều vị trí khu vực, tuyến đường được tính toán lại theo giá bình quân hợp lý hơn. Và xét trên góc độ giao dịch thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), bảng giá đất mới sẽ không làm thay đổi quá nhiều giá trị của các loại hình nhà riêng, nhà phố, đất thổ cư. Tuy nhiên, với thị trường sơ cấp, giá đất tăng làm thuế, chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng… tăng sẽ kéo giá thành bất động sản buộc phải điều chỉnh.
Ngoài ra, ông không loại trừ tình trạng người sở hữu nhà đất “ăn theo” đà tăng giá của các loại hình bất động sản như chung cư, nhà phố, đất nông nghiệp, đất nền, để điều chỉnh giá bán thứ cấp gây tình trạng sốt nóng cục bộ ở vài phân khúc.
“Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư tăng cao có thể là cơ hội để những người giữ quỹ đất thổi giá nếu nhà nước không có biện pháp ghìm cương”, ông Tuấn lo ngại.
Dẫu vậy, các chuyên gia cho rằng việc kỳ vọng bảng giá đất điều chỉnh về tương đương hay chỉ tăng nhẹ so với bảng giá từ năm 2020 là rất khó. Về bản chất giá đất được đưa ra theo Quyết định 02 đã không còn sát với thị trường, thậm chí bảng giá mới hiện nay cũng chỉ phản ánh được khoảng 50-70% giá trị giao dịch thực tế.
“Bảng giá này sẽ là bước đệm để từ năm 2026, TP HCM ban hành giá đất mới theo đúng quy định của Luật Đất đai. Điều này sẽ giúp giảm sốc cho người dân”, TS Nghĩa nói.
Điểm tích cực về bảng giá đất cũng được các chuyên gia đồng tình là việc điều chỉnh, áp dụng sớm là cần thiết và giúp cho thị trường minh bạch, ổn định, giải quyết những vướng mắc tồn đọng. Điều này đồng thời thay đổi thói quen bán nhà “hai giá” tồn tại nhiều năm qua, gây khó khăn cho các cơ quan chức năng khi tính thuế và làm thất thu ngân sách nhà nước.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cũng nói trong họp báo hôm qua rằng, khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh, các khoản lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ được công khai, minh bạch, công bằng. Ngoài ra, các khoản xử phạt hành vi vi phạm về đất đai cũng tăng lên, góp phần răn đe, làm trong sạch, lành mạnh thị trường bất động sản.
Với người có đất bị thu hồi, việc xác định giá tái định cư sẽ minh bạch và nhanh hơn so với trước đây, đảm bảo công bằng trong giá thu hồi đất. “Điều này có tác động tích cực đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng”, ông Thắng nói.
Ngoài ra, theo ông, phí chuyển đổi đất nông nghiệp tăng giúp giảm rất nhiều hoạt động đầu cơ loại hình này chờ chuyển đổi lên đất ở kiếm lời. Nhà nước hay chủ đầu tư khi cần thu hồi đất làm dự án sẽ thuận lợi hơn, vì đất nông nghiệp chưa chuyển đổi lên đất ở sẽ dễ đàm phán đền bù hơn so với đất ở.
Bảng giá đất điều chỉnh lần này do UBND TP HCM ban hành, không thông qua HĐND thành phố. Từ đầu năm 2026, thành phố sẽ áp dụng bảng giá đất hằng năm chung theo Luật đất đai. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, bảng giá điều chỉnh được xây dựng dựa trên nhiều yếu tố, trong đó có dữ liệu của 133 quyết định phê duyệt giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư, với 1.293 khu vực, vị trí đất đã được duyệt giá đất. 96.330 giao dịch thành công theo dữ liệu liên thông của cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế để phân vùng giá trị.
Mức giá điều chỉnh cũng được đơn vị tư vấn và ngành chức năng kết hợp thêm thông tin khác để tham khảo, kiểm tra đối chiếu như cơ sở dữ liệu giá đất trước đây kèm hệ số giá tối thiểu, tối đa quy định về điều chỉnh giá để bồi thường cho người dân và ý kiến của xã, phường, quận, huyện, TP Thủ Đức.
Nguồn : vnexpress
Tiềm Năng Phát Triển Và Đầu Tư Tại Cần Giờ
Huyện Cần Giờ, nằm ở phía Đông Nam của TP.HCM, là khu vực duy nhất của thành phố giáp biển. Nơi đây nổi bật với hệ sinh thái đa dạng, phong cảnh thiên nhiên và bầu không khí trong lành. Với địa thế ven biển cùng cảnh quan độc đáo, Cần Giờ là một điểm đến lý tưởng để phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp.
Khu Dự Trữ Sinh Quyển Thế Giới Được UNESCO Công Nhận
Một trong những yếu tố nổi bật khiến Cần Giờ trở thành điểm thu hút nhà đầu tư chính là khu dự trữ sinh quyển Cần Giờ, được UNESCO công nhận vào năm 2000. Với hơn 75.000 ha diện tích rừng ngập mặn, đây là khu dự trữ sinh quyển đầu tiên của Việt Nam, là nơi sinh sống của nhiều loài động, thực vật quý hiếm. Chính vì thế, khu vực này không chỉ có tiềm năng phát triển du lịch sinh thái mà còn được bảo vệ nghiêm ngặt, tạo môi trường thuận lợi cho các dự án phát triển bền vững và gắn kết với thiên nhiên.
Dự Án Khu Đô Thị Lấn Biển 2.870 ha
Một trong những dự án nổi bật đang được triển khai tại Cần Giờ là Khu Đô Thị Lấn Biển Cần Giờ với tổng diện tích lên tới 2.870 ha. Dự án này được đầu tư bởi tập đoàn Vingroup và được kỳ vọng sẽ biến Cần Giờ thành một khu đô thị ven biển hiện đại và đẳng cấp quốc tế. Khi hoàn thành, khu đô thị lấn biển sẽ bao gồm các khu chức năng như khu dân cư, trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng cao cấp, bến du thuyền và các khu vui chơi giải trí biển.
Dự án không chỉ mang lại giá trị về phát triển đô thị mà còn tạo nên một bước ngoặt lớn cho Cần Giờ trong việc thu hút đầu tư, phát triển du lịch và nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân khu vực. Khu đô thị lấn biển này hứa hẹn sẽ trở thành một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản, du lịch và nghỉ dưỡng, góp phần đưa Cần Giờ trở thành một thành phố vệ tinh hiện đại, phát triển bền vững bên cạnh trung tâm TP.HCM.
Dự Án Siêu Cảng Biển Quốc Tế Tại Cần Giờ
Cần Giờ không chỉ được biết đến với tiềm năng du lịch và hệ sinh thái đặc biệt, mà còn là trung tâm phát triển hạ tầng với dự án Siêu Cảng Biển Quốc Tế Cần Giờ. Dự án này nằm trong quy hoạch phát triển cảng biển của Việt Nam, nhằm xây dựng một cảng biển lớn, có khả năng tiếp nhận tàu trọng tải lớn nhất thế giới. Khi hoàn thành, siêu cảng này không chỉ giúp Cần Giờ trở thành cửa ngõ giao thương quốc tế mà còn tạo cú hích lớn cho nền kinh tế khu vực, kéo theo sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng và bất động sản.
Cầu Cần Giờ, hạ Tầng Giao Thông Và Kết Nối Khu Vực
Bên cạnh tiềm năng từ khu dự trữ sinh quyển và siêu cảng biển, Cần Giờ đang ngày càng thu hút nhiều sự chú ý nhờ vào những dự án hạ tầng giao thông lớn. Dự án Cầu Cần Giờ – một trong những dự án trọng điểm – sẽ kết nối Cần Giờ với trung tâm TP.HCM, thay thế phà Bình Khánh hiện tại. Khi hoàn thành, cây cầu này sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ Cần Giờ đến các quận trung tâm, đồng thời thúc đẩy giao thông liên vùng phát triển.
Ngoài ra, các tuyến đường liên khu vực khác như đường Rừng Sác cũng đang được nâng cấp và mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển và kết nối các khu vực quan trọng của huyện với các tỉnh thành lân cận.
Cơ Hội Đầu Tư Bất Động Sản
Nhờ vào những tiềm năng tự nhiên và các dự án hạ tầng chiến lược, Cần Giờ đang trở thành “điểm nóng” của bất động sản. Các dự án phát triển khu đô thị, khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp và bất động sản thương mại đang được các nhà đầu tư lớn chú ý. Với các yếu tố như cảnh quan độc đáo, cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện, và những dự án quy mô lớn, Cần Giờ hứa hẹn sẽ mang lại cơ hội sinh lời cao cho những nhà đầu tư bất động sản biết nắm bắt thời cơ.
Tại Sao Chọn CANGIO LAND?
CANGIO LAND là đơn vị chuyên tư vấn đầu tư và quản lý bất động sản tại huyện Cần Giờ. Chúng tôi cung cấp các dịch vụ toàn diện như mua bán đất, ký gửi, xây dựng, san lấp mặt bằng, đo vẽ đất, hỗ trợ pháp lý và vay ngân hàng.
Liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn miễn phí và tìm kiếm những cơ hội đầu tư tốt nhất tại Cần Giờ.📞 Sơn Trần: 0902.427.886
#Duyên Hải #Rừng Sác #Lý Nhơn #Tam Thôn Hiệp #An Thới Đông #Lê Thương #Đào Cử #Tắc Xuất #Thạnh Thới #Phan Đức #Bà Xán #Đồng Hòa #Nguyễn Văn Mạnh #Trần Quang Quờn #EC #Trần Quang Nhơn #Trần Quang Đạo #An Bình #đường liên xã #đường đê quốc phòng #mặt sông tắc sông chà #doi mỹ khánh #đảo doi #đường ống nước #khu dân cư kho lúa #khu dân cư cọ dầu #khu dân cư kênh ngay #mặt sông lòng tàu #khu dân cư bà xán #khu dân cư ấp trần hưng đạo #đường đê N1 #đường đê N3 #đường đê N5 #khu dan7 cư an phước, # khu dân cư an hòa # khu dân cư an nghĩa #đường ngọc ngà #đường rạch lá #mặt sông bà tổng #mặt sông soài rạp #mặt sông an nghĩa #đường doi lầu #đường tổ 3 #ngả 3 doi lầu #khu dân cư vàm sát #đường xương cá số 1 #đường xương cá số 2 #đường xương cá số 3 #đường xương cá số 4 #đường xương cá số 5 #đường dương văn hạnh #đường đê tiền giang #đường đê ông tiên #đường đê góc tre #đường giồng ao #khu dân cư giồng ao #đường lương văn nho #đường lê hùng yên #đường bùi lâm #đường nguyên phan vinh #đường lê trong mân #đường đăng văn kiều #chợ đồng hòa #đường thạnh thới #đường 30/4 #chợ hàng dương #khu dân cư tắc cá cháy #đường nguyên công bao
#bán đất xã bình khánh
#bán đất xã an thới đông
#ban đất xã tam thôn hiệp
#bán đất xã long hòa
#bán đất thị trấn cần thạnh
#bán đất xã thạnh an